المخطط الشمولي وعدٌ بمستقبل لا يستطيع أحد من المعنيين به أن يراه فعلًا. فهو يلزم الأرض والبنية التحتية ورأس المال بتسلسل من القرارات ستنفّذها جهات لم تُعيَّن بعد، لمقيمين لم يصلوا بعد، في ظروف سوق لم تقع بعد.
ولهذا فالسؤال الجدير بالطرح ليس ما إذا كان المخطط الشمولي مرسومًا جيدًا، بل ما إذا كان يصمد أمام عشرين عامًا من الواقع.
يوصَف عملنا في التخطيط الشمولي بأنه بناء أطر طويلة الأمد لتطويرات كبيرة متعددة المراحل — مخططات مصمَّمة لتدوم: مرنة بما يكفي للتطور عبر عقود، ومنضبطة بما يكفي للحفاظ على هوية واضحة طوال الوقت. وهذه الصياغة تختزل المسألة كلها. فالمرونة والانضباط يتجاذبان في اتجاهين متعاكسين، والتوفيق بينهما هو الحرفة.
على المرحلة الأولى أن تنجح وحدها
أكثر إخفاقات التطوير المرحلي شيوعًا مرحلة أولى لا معنى لها إلا بوجود المراحل من الثانية إلى الخامسة.
ينتقل السكان إلى المرحلة الأولى فيجدون أن التجزئة مجدولة للمرحلة الثالثة، والحديقة للرابعة، والمدرسة للخامسة. وما رُسم بوصفه مجتمعًا يُقرأ على أرض الواقع ورشةَ بناء فيها بيوت. فتتراجع مبيعات المرحلة الثانية، وينزلق البرنامج الزمني، وتصبح المراحل اللاحقة التي كانت ستكمل الصورة أصعب تمويلًا شيئًا فشيئًا.
أما المخطط الذي يدوم فيتعامل مع كل مرحلة بوصفها مكانًا قائمًا بذاته — مكتملًا بما يكفي للعيش، ومتصلًا بما يكفي ليؤدي وظيفته، وواضح القراءة بما يجعل المشتري يرى ما ينضم إليه. ويعني ذلك توزيع المرافق والفضاء العام على المراحل بدل تأجيلها، ويعني عادةً أن تتحمل المرحلة الأولى من الكلفة أكثر من حصتها النسبية.
وهذه حجة تجارية بقدر ما هي حجة تصميمية. فتقديم المرافق إلى الأمام هو ما يجعل المراحل اللاحقة قابلة للبيع.
على البنية أن تنبع من الموقع
يحتاج كل مخطط شمولي إلى بنية منظِّمة — إطار المسارات والفضاءات المفتوحة والتوجيه الذي يتعلق به كل ما عداه. والمخططات التي تدوم تستمد تلك البنية من شيء دائم في الموقع بدل فرض هندسة عليه.
وفي الخليج تكون الظروف الدائمة قاهرة على نحو غير معتاد: زاوية الشمس ومدتها، والرياح السائدة، والساحل، وتضاريس الأرض، والاتجاه الذي تأتي منه الحرارة. والبنية التي تستجيب لهذه العوامل تنتج شوارع صالحة للاستعمال في ساعات أكثر من السنة، ومبانيَ يظلّل بعضها بعضًا، وفضاءً مفتوحًا يشغله الناس فعلًا.
أما البنية المستمدة من فكرة شكلية — محور، أو موتيف، أو شكل يبدو جميلًا في المسقط — فلا سند لها حين تخضع المرحلة الثالثة للهندسة القيمية. فالبنية التي تؤدي وظيفة تبقى، والبنية التي تُركِّب صورة فحسب لا تبقى.
ولهذا السبب تحديدًا يمتد عملنا في التخطيط الشمولي عبر ظروف شديدة الاختلاف: The Wave Masterplan في أبوظبي، وPetra Jordan Island ضمن The World في دبي، ومخطط منتجع Khmissat Aghroud الساحلي في المغرب، ومخططات نهرية وسكنية في الهند تشمل Mankivali وAnjap وBhaktachi Wadi وVarne. ولكلٍّ منها مناخ مختلف وإطار تنظيمي مختلف، وتبدأ بنية كلٍّ منها مما هو عليه موقعها فعلًا.
الكثافة تُوزَّع ولا تُسوَّى بالمتوسط
تُقيَّد المخططات الشمولية عادةً بكثافة إجمالية أو نسبة بناء. ومن المغري توزيع ذلك بالتساوي، وهو في الغالب الجواب الخاطئ.
فالكثافة الموزَّعة بتبصّر تؤدي عملًا حقيقيًا: تركّز السكان حيث يحتاج النقل والتجزئة إلى حركة، وتصنع التنوع في المقياس الذي يجعل المكان مكانًا لا مجرد مجمّع، وتحمي الإطلالات والفضاءات المفتوحة التي تحمل القيمة، وتمنح المخطط موضعًا يستوعب التغيير إذا تعيّن تعديل المزيج لاحقًا.
أما تسوية الكثافة بالمتوسط فتنتج تجانسًا هو أضعف تجاريًا وأكثر هشاشة. فالمخطط الخالي من التنوع لا يملك القدرة على مقايضة جزء بآخر حين تتغير الظروف.
المرونة تُصمَّم ولا تكون فائضًا
كل مخطط شمولي طويل الأمد سيُراجَع. فالأسواق تتحرك، والملكية تتغير، والتشريعات تتغير، واستراتيجية العميل تتغير. والسؤال هو ما إذا كان المخطط قادرًا على استيعاب المراجعة دون أن يفقد هويته.
والمرونة المصمَّمة تبدو هكذا: قطع تطويرية بأحجام تسمح بتجزئتها أو دمجها دون إعادة رسم شبكة الطرق؛ وسعة بنية تحتية موفَّرة لنطاق معقول من الاحتمالات لا لسيناريو واحد؛ واستعمالات أراضٍ معرَّفة بالطابع والكثافة لا ببرنامج واحد محدَّد سلفًا؛ وتمييز واضح بين أجزاء المخطط البنيوية — التي لا يجوز أن تتحرك — والأجزاء الاسترشادية.
وهذا التمييز الأخير هو الأكثر غيابًا. فحين يُرسم كل شيء في المخطط بالقناعة نفسها، تتفاوض المراجعة الأولى على كل شيء. أما حين يعلن المخطط صراحةً أي الخطوط دائم، فإن التغيير اللاحق يحدث داخل الإطار بدل أن يفكّكه.
لا بد لأحدٍ أن يحرس المخطط
يُنفَّذ المخطط الشمولي على يد أطراف كثيرة عبر سنوات طويلة — معماريون مختلفون، ومقاولون مختلفون، وأحيانًا ملّاك مختلفون. وبغير آلية تحفظ المقصد، يتحلل المخطط إلى مجموعة قطع غير مترابطة تشترك صدفةً في شبكة طرق.
والآليات غير براقة لكنها حاسمة: أكواد تصميم دقيقة فيما يهم ومتساهلة فيما لا يهم؛ وعملية مراجعة تصميمية ذات سلطة فعلية؛ واستمرار فريق التخطيط الشمولي في تسليم المراحل المبكرة كي لا يضيع المنطق الكامن خلف المخطط مع الرسومات.
وهنا يلتقي التخطيط الشمولي والتخطيط العمراني وقدرة التنسيق. فالمخطط بلا حارس وثيقة لا إطار.
مفاهيم شائعة خاطئة
«المخطط الشمولي هو الرسم»
الرسم أصغر أجزائه. فالمخطط هو منطق المراحل، واستراتيجية البنية التحتية، والأكواد، والحوكمة. والمخطط الجميل الخالي من منطق مرحلي لن يُبنى.
«المرونة تعني ترك الأمور دون حسم»
بل العكس. فالمرونة تأتي من حسم الأمور البنيوية حسمًا قاطعًا كي تتمكن الأمور غير البنيوية من الحركة بلا تبعات.
«يمكن للبنية التحتية أن تتبع الطلب»
إقحام البنية التحتية الرئيسية في تطوير مبني جزئيًا باهظ الكلفة ومربك على نحو غير متناسب. فقرارات السعة دائمة عمليًا منذ المرحلة الأولى.
«ينبغي توزيع الكثافة بالتساوي تحقيقًا للعدالة»
الكثافة المتساوية تنتج مكانًا بلا مركز ولا تدرّج هرمي ولا قدرة على استيعاب التغيير. فالتركيز هو ما يجعل النقل والتجزئة قابلين للاستمرار.
ماذا يعني هذا للعميل
- اختبروا ما إذا كانت المرحلة الأولى تنجح بوصفها مكانًا وحدها دون أن يُبنى سواها
- استمدّوا البنية من المناخ والساحل والتضاريس لا من موتيف شكلي
- ركّزوا الكثافة عن قصد؛ ولا تسوّوها بالمتوسط
- حدّدوا صراحةً أي الخطوط بنيوي وأيها استرشادي
- عيّنوا حارسًا للمخطط وضعوا كود التصميم قبل انطلاق المرحلة الأولى في الموقع
- احسبوا سعة البنية التحتية لنطاق من المستقبلات المحتملة، لأن مراجعتها لاحقًا ليست رخيصة
تُطوَّر منهجية المراحل وأكواد التصميم لكل تطوير بعينه بدل تطبيقها من قالب جاهز، لأن التسلسل ذا المعنى التجاري يتوقف على ملكية الأرض وسعة البنية التحتية واستيعاب السوق والطابع الذي يسعى المخطط إلى حفظه. أما ما ينتقل بين المشاريع فهو الانضباط: حدِّد القرارات البنيوية، وكوِّد ما يهم فعلًا، واترك ما تبقّى حرًّا ليستجيب لظروف لا يمكن معرفتها بعد.
يُسلَّم المخطط الشمولي في نهاية المطاف مبانيَ فردية باعتمادات فردية — ويتناول مقال كيف تعمل اعتمادات التصميم في دبي هذه الخطوة. وحيث يحمل المخطط كثافة سكنية، يتناول مقال تصميم الأبراج السكنية الشاهقة في دبي النمط الذي يؤول إليه عادةً.
أعمالنا في التخطيط الشمولي معروضة ضمن مشاريع مختارة، وتصف قدراتنا في التخطيط الشمولي وما قبل المفهوم كيفية انخراطنا في المرحلة التي تكون فيها هذه القرارات ما تزال مفتوحة. وإن كنتم تخططون لتطوير متعدد المراحل، فلنبدأ الحديث.