Un plan directeur est une promesse sur un avenir que personne, parmi ceux qui l'élaborent, ne peut réellement voir. Il engage du foncier, des infrastructures et des capitaux dans une séquence de décisions qui seront exécutées par des intervenants pas encore désignés, pour des occupants pas encore arrivés, dans des conditions de marché qui n'existent pas encore.

C'est pourquoi la question intéressante n'est pas de savoir si un plan directeur est bien dessiné. Elle est de savoir s'il survit à vingt ans de réalité.

Nous décrivons notre propre pratique du plan directeur comme la construction de cadres de long terme pour de grands développements phasés — des plans conçus pour durer : assez souples pour évoluer sur des décennies, assez rigoureux pour tenir une identité claire d'un bout à l'autre. Cette formulation contient tout le problème. Souplesse et rigueur tirent en sens contraire, et les concilier est précisément le métier.

La première phase doit tenir seule

L'échec le plus fréquent d'un développement phasé est une première phase qui n'a de sens qu'une fois les phases deux à cinq réalisées.

Les résidents emménagent en phase 1. Ils découvrent que les commerces étaient programmés en phase 3, le parc en phase 4, l'école en phase 5. Ce qui avait été dessiné comme un quartier se lit, sur le terrain, comme un chantier avec des maisons dedans. Les ventes de la phase 2 en souffrent, le planning glisse, et les phases ultérieures qui auraient complété le tableau deviennent de plus en plus difficiles à financer.

Un plan qui dure traite chaque phase comme un lieu à part entière — assez complet pour être habitable, assez relié pour fonctionner, assez lisible pour qu'un acquéreur voie ce qu'il rejoint. Cela suppose de répartir équipements et espaces publics entre les phases au lieu de les différer, et cela signifie généralement que la phase 1 porte plus que sa part proportionnelle du coût.

C'est un argument commercial autant qu'un argument de conception. C'est le fait d'avancer les équipements qui rend les phases suivantes vendables.

La structure doit venir du site

Tout plan directeur a besoin d'une structure organisatrice — le cadre des voies, des espaces ouverts et des orientations auquel tout le reste s'accroche. Les plans qui durent tirent cette structure de quelque chose de permanent dans le site, au lieu de lui imposer une géométrie.

Dans le Golfe, les données permanentes sont d'une force inhabituelle : hauteur et durée d'ensoleillement, vents dominants, littoral, topographie, et direction d'où vient la chaleur. Une structure qui y répond produit des rues praticables un plus grand nombre d'heures dans l'année, des bâtiments qui s'ombragent mutuellement, et des espaces ouverts que les gens occupent réellement.

Une structure issue au contraire d'une idée formelle — un axe, un motif, une figure qui se lit bien en plan — n'a rien pour la défendre lorsque la phase 3 passe à l'optimisation des coûts. La structure qui performe survit. La structure qui ne fait que composer, non.

Nos plans directeurs couvrent des situations très différentes, précisément pour cette raison : The Wave Masterplan à Abou Dabi, Petra Jordan Island sur The World à Dubaï, le plan directeur du complexe balnéaire de Khmissat Aghroud au Maroc, ainsi que des plans directeurs riverains et résidentiels en Inde, à Mankivali, Anjap, Bhaktachi Wadi et Varne. Chacun s'inscrit dans un climat et un cadre réglementaire différents, et la structure de chacun part de ce qu'est réellement son site.

La densité se distribue, elle ne se moyenne pas

Les plans directeurs sont généralement contraints par une densité globale ou un coefficient d'occupation des sols. Il est tentant de la répartir uniformément, et c'est presque toujours la mauvaise réponse.

Distribuée avec discernement, la densité travaille : elle concentre la population là où les transports et les commerces ont besoin de flux, crée la variation d'échelle qui fait qu'un lieu ressemble à un lieu plutôt qu'à un lotissement, protège les vues et les espaces ouverts porteurs de valeur, et donne au plan de quoi absorber le changement si la programmation doit évoluer.

Moyenner la densité produit de l'uniformité, plus faible commercialement et plus fragile. Un plan sans variation n'a aucune capacité à arbitrer entre ses parties lorsque les circonstances changent.

La flexibilité se conçoit, elle ne reste pas en fond de plan

Tout plan directeur de longue durée sera révisé. Les marchés bougent, la propriété change, la réglementation change, la stratégie du maître d'ouvrage change. La question est de savoir si le plan peut absorber la révision sans perdre son identité.

Une flexibilité conçue prend cette forme : des îlots dimensionnés pour être divisés ou regroupés sans redessiner le réseau viaire ; des capacités d'infrastructure prévues pour une fourchette plausible plutôt que pour un scénario unique ; des vocations définies par un caractère et une intensité plutôt que par un programme prescrit ; et une distinction claire entre ce qui, dans le plan, est structurel — et ne doit pas bouger — et ce qui est indicatif.

C'est cette dernière distinction qui manque le plus souvent. Quand tout, dans un plan directeur, est dessiné avec la même conviction, la première révision remet tout en négociation. Quand le plan dit clairement quelles lignes sont permanentes, les évolutions ultérieures se produisent à l'intérieur du cadre au lieu de le démonter.

Quelqu'un doit porter le plan

Un plan directeur est mis en œuvre par de nombreux intervenants sur de nombreuses années — architectes différents, entreprises différentes, parfois propriétaires différents. Sans mécanisme pour tenir l'intention, il se dissout en une collection de parcelles sans rapport qui partagent un tracé de voirie.

Ces mécanismes sont peu spectaculaires et pourtant décisifs : des cahiers de prescriptions architecturales précis sur ce qui compte et permissifs sur le reste ; un processus de revue de conception doté d'une autorité réelle ; et la continuité de l'équipe du plan directeur jusque dans la réalisation des premières phases, pour que le raisonnement à l'origine du plan ne se perde pas avec les dessins.

C'est là que se rejoignent le plan directeur, l'urbanisme et la capacité de coordination. Un plan sans gardien est un document, pas un cadre.

Idées reçues

« Le plan directeur, c'est le dessin »

Le dessin en est la plus petite part. Le plan, c'est la logique de phasage, la stratégie d'infrastructures, les prescriptions et la gouvernance. Un beau plan sans logique de phasage ne se construira pas.

« La flexibilité consiste à laisser les choses ouvertes »

C'est l'inverse. La flexibilité vient de ce que l'on décide fermement les éléments structurels, afin que les éléments non structurels puissent bouger sans conséquence.

« Les infrastructures peuvent suivre la demande »

Insérer des réseaux structurants dans un développement partiellement construit coûte et perturbe de façon disproportionnée. Les décisions de capacité sont, en pratique, définitives dès la première phase.

« La densité devrait être répartie également, par équité »

Une densité uniforme produit un lieu sans centre, sans hiérarchie et sans capacité d'absorber le changement. C'est la concentration qui rend les transports et les commerces viables.

Ce que cela implique pour un maître d'ouvrage

  • Vérifier que la phase 1 fonctionne comme un lieu alors que rien d'autre n'est construit
  • Tirer la structure du climat, du littoral et de la topographie, non d'un motif
  • Concentrer la densité délibérément ; ne pas la moyenner
  • Énoncer explicitement quelles lignes sont structurelles et lesquelles sont indicatives
  • Mettre en place un gardien du plan et un cahier de prescriptions avant le démarrage de la phase 1
  • Dimensionner les infrastructures pour une gamme d'avenirs, car on ne peut y revenir à bon compte

La méthode de phasage et les prescriptions sont élaborées pour le développement considéré plutôt qu'appliquées depuis un modèle type, car la séquence qui fait sens commercialement dépend de la maîtrise foncière, des capacités d'infrastructure, de l'absorption du marché et du caractère que le plan cherche à tenir. Ce qui se transpose d'un projet à l'autre, c'est la discipline : définir les décisions structurelles, prescrire ce qui compte vraiment, et laisser le reste libre de répondre à des conditions encore inconnues.

Un plan directeur finit par se réaliser en bâtiments individuels soumis à des autorisations individuelles — comment fonctionnent les approbations de conception à Dubaï traite de cette étape. Lorsque le plan porte une densité résidentielle, concevoir des tours résidentielles à Dubaï traite de la typologie dans laquelle il se résout le plus souvent.

Nos plans directeurs sont présentés dans nos projets sélectionnés, et nos expertises en plan directeur et en pré-concept décrivent comment nous intervenons au stade où ces décisions sont encore ouvertes. Si vous préparez un développement phasé, engageons la conversation.