Une tour résidentielle est, avant tout, une affaire de répétition. Une décision prise une seule fois à l'échelle du plateau se répète quarante, soixante ou quatre-vingts fois. Un mètre carré d'inefficacité est multiplié par le nombre d'étages. Une vue qui fonctionne à un niveau fonctionne à tous les autres, faute de quoi le bâtiment a un problème.

C'est pourquoi la conception de tours récompense la rigueur amont plus que presque toute autre typologie, et pourquoi les décisions qui paraissent purement formelles y sont le plus souvent économiques.

Le plateau, c'est le bâtiment

Tout commence par la relation entre le noyau et le périmètre. Le noyau — ascenseurs, escaliers, gaines techniques, paliers — est une surface invendable que chaque étage doit porter. Le périmètre est là où se loge la valeur, parce qu'il a la lumière et la vue.

Le rapport entre les deux détermine l'efficacité du bâtiment, et cette efficacité n'est pas une affaire comptable : elle décide si l'ambition architecturale est finançable. Un noyau légèrement trop grand, répété soixante fois, absorbe le budget qui aurait payé la façade.

Y parvenir suppose de résoudre plusieurs questions simultanément : stratégie d'ascenseurs au regard de la population et des temps de parcours, système structurel au regard des portées et de la hauteur d'étage, dimensionnement des gaines au regard de la desserte des logements, distances d'évacuation au regard de la distribution des appartements. C'est l'une des raisons pour lesquelles la phase de concept d'une tour mobilise plus d'efforts d'analyse que les maîtres d'ouvrage ne l'imaginent souvent.

La géométrie des vues est le vrai sujet du projet

Sur un marché où la valeur résidentielle dépend fortement de la vue, la question géométrique n'est pas de savoir si le bâtiment a une vue, mais combien de logements bénéficient d'un dégagement de qualité.

Un simple volume extrudé offre d'excellentes vues aux logements d'extrémité et des vues progressivement moins bonnes le long des flancs. Les réponses de projet sont bien identifiées — rotation, torsion, décalage, facettage, échancrure — et chacune a un coût structurel et de façade.

À COMO Residences, sur Palm Jumeirah, où Benjelloun & Partners est intervenu comme architecte concepteur pour Nakheel, la silhouette de la tour se vrille doucement en s'élevant, offrant à chaque logement une vue diagonale ouverte sur la mer et sur la ligne d'horizon. Cette torsion n'est pas décorative : c'est le mécanisme par lequel la question de la vue se trouve résolue pour l'ensemble du bâtiment, et non pour les seuls meilleurs étages.

À Fairmont Residences Solara Tower, à Downtown Dubai, qui culmine à 270 mètres dans le quartier de la Burj Khalifa, l'approche diffère : chaque étage se décale et pivote par rapport à celui du dessous, produisant un profil en terrasses. Ce décalage crée des espaces extérieurs privatifs en hauteur — chose difficile à obtenir dans une tour — tout en fragmentant la masse en un volume qui se lit comme stratifié plutôt que monolithique.

Ce sont deux stratégies géométriques répondant au même problème de fond. Le choix dépend du site, de l'orientation et de ce qu'offrent les environs.

La façade sous climat du Golfe

La façade d'un immeuble résidentiel de grande hauteur porte ici une charge inhabituellement lourde. Elle doit maîtriser les apports solaires sous un climat de chaleur intense et durable, avec un soleil d'été très haut ; résister à des charges de vent qui croissent avec l'altitude ; gérer le sable et la poussière de manière que le bâtiment reste soigné ; et rester nettoyable et réparable en hauteur pendant des décennies.

Ces exigences s'opposent à une attente de marché faite de vitrages généreux et de vues dégagées. La conciliation passe généralement par un traitement différencié selon les orientations, un auto-ombrage produit par la géométrie même du bâtiment, des ouvertures en retrait, et des terrasses ou balcons qui ombragent l'étage inférieur tout en offrant aux résidents un extérieur utilisable.

COMO comme Solara emploient en ce sens des terrasses et des balcons plantés : les terrasses adoucissent la limite entre dedans et dehors tout en remplissant une fonction environnementale.

La stratégie de façade découle de la combinaison particulière d'orientation, de hauteur, d'exposition et de régime d'entretien propre à chaque projet, et c'est pourquoi des tours comparables aboutissent à des enveloppes très différentes. Ce qui reste constant, c'est l'ordre du raisonnement : les exigences de performance sont établies d'abord, la géométrie du bâtiment prend en charge la plus grande part possible de l'ombrage, et la prescription des matériaux suit au lieu de précéder.

Les espaces communs, et où les placer

Les espaces communs d'une tour occupent l'une de trois positions possibles, et ce choix façonne le bâtiment.

En pied d'immeuble — solution classique, simple à desservir, qui occupe les niveaux de socle dont la valeur de vue est de toute façon la plus faible, ce qui est souvent précisément ce qui la rend juste.

À mi-hauteur — un niveau d'équipements en sky lobby rompt l'élévation et offre aux résidents une destination qui n'est pas le rez-de-chaussée. Il coûte un plateau entier de surface vendable et complique la structure comme les réseaux.

En couronnement — la position la plus précieuse en termes de vue, et la plus disputée, puisque les derniers étages abritent aussi les logements les plus chers. Lorsque ce parti est adopté, c'est un geste délibéré.

COMO place un Sky Beach Club et une Sky Pool au sommet du bâtiment, cadrant les couchers de soleil sur Palm Jumeirah. C'est la décision de consacrer la surface la plus précieuse de l'immeuble à une expérience partagée plutôt qu'à la vente privative — un choix de positionnement autant que de conception.

La discipline de la répétition

Parce que tout se répète, la conception de tours récompense la retenue. Un détail légèrement maladroit ne l'est pas une seule fois : il l'est à chaque étage, visible sous tous les angles, pour toute la vie du bâtiment.

C'est l'argument en faveur d'une palette de matériaux sobre. À COMO, la palette est délibérément discrète, au principe que le luxe résulte de l'espace, des proportions et du rapport au site plutôt que de l'ornement. Sur un bâtiment répété soixante fois, ce n'est pas seulement une position esthétique : c'est aussi une position d'entretien et de constructibilité.

Idées reçues

« La hauteur est la vraie difficulté »

La hauteur est un problème structurel et logistique aux solutions bien établies. La difficulté tient à l'efficacité et à la géométrie des vues, et celles-ci se règlent au stade du concept.

« La forme de la tour relève du goût de l'architecte »

Les formes qui réussissent résolvent généralement quelque chose : distribution des vues, auto-ombrage, réponse au vent, ou fragmentation de la masse à grande échelle. Une forme qui ne résout rien survit rarement à l'optimisation des coûts.

« Plus de verre, c'est plus de vue »

Au-delà d'un certain point, le vitrage supplémentaire ajoute des apports solaires, de la charge de climatisation et de l'entretien sans ajouter de dégagement réel. L'endroit où le verre est placé compte bien davantage que sa quantité.

« Les espaces communs se règleront plus tard »

Les espaces communs ont des conséquences structurelles, techniques et de circulation. Décider tardivement de leur position revient soit à les compromettre, soit à reprendre l'ingénierie de la tour.

Ce que cela implique pour un promoteur

  • Investir de façon disproportionnée dans la phase de concept — le plateau se décide une fois et se répète
  • Tester ensemble l'efficacité et la distribution des vues, et non l'une après l'autre
  • Fixer tôt la stratégie des espaces communs, car elle est structurelle
  • Traiter la façade comme un problème de performance, non comme un choix de bardage
  • Préférer la retenue partout où il y a répétition

Beaucoup de tours de Dubaï sont également des projets sous marque, ce qui modifie le programme avant même le début de la conception — voir qu'est-ce qu'une résidence de marque ?. Le parcours réglementaire d'une tour est décrit dans comment fonctionnent les approbations de conception à Dubaï.

Nos projets de grande hauteur, dont COMO Residences et Fairmont Residences Solara Tower, sont présentés dans nos projets sélectionnés, avec les distinctions qu'ils ont reçues dans prix et presse. Notre expertise en conception architecturale couvre ce travail du concept jusqu'au développement du projet. Si vous préparez une tour, contactez-nous.