Le plan directeur d'un resort est un plan de ce que les gens ressentiront au fil d'une semaine, traduit en voiries, en niveaux, en bâtiments et en plantations. Le programme est plus exigeant qu'il n'y paraît, car presque toutes les décisions qui déterminent l'expérience sont prises avant qu'un seul bâtiment ne soit dessiné, et la plupart d'entre elles deviennent irréversibles dès que les réseaux sont enterrés.
Les sites littoraux compliquent encore les choses. Le rivage est l'actif, la raison d'être du projet et la partie la plus contrainte du terrain, et la tentation de le dilapider est considérable.
Le rivage est une ressource finie
Tout plan directeur de resort balnéaire est une négociation autour d'une ressource rare. La longueur de plage est fixe, et les fonctions qui voudraient s'y installer sont plus nombreuses qu'elle ne peut en accueillir.
Le réflexe du maître d'ouvrage consiste généralement à placer les hébergements les plus valorisés directement sur l'eau. Appliqué sans retenue, ce principe produit un mur continu de villas le long du rivage, ce qui obtient deux résultats : le nombre d'unités premium est maximal, et toute relation entre le reste du resort et la mer disparaît. Les clients logés cinquante mètres à l'intérieur des terres découvrent un ensemble qui tourne le dos à ce qui les a fait venir.
L'alternative consiste à traiter le rivage comme un bien partagé. Des fonctions publiques et semi-publiques en occupent une partie, les vues sont empruntées par-dessus depuis l'arrière, et les unités premium sont moins nombreuses mais réellement exceptionnelles. On obtient moins d'hébergements en front de mer et un resort nettement meilleur, et l'arbitrage entre les deux est une décision commerciale que le plan directeur prend au nom du client, qu'elle soit ou non discutée explicitement.
L'expliciter, tôt, est ce qu'un concepteur de plan directeur peut faire de plus utile sur un site littoral.
Les niveaux font le travail que les murs ne peuvent pas faire
L'outil le plus utile dans la conception d'un resort est la coupe. Dès qu'un terrain présente un minimum de topographie, de faibles variations de niveau permettent aux hébergements situés en retrait de l'eau de voir par-dessus ce qui les précède, ce qui fait passer les unités de deuxième rang du statut de compromis à celui de produit désirable.
Les variations de niveau règlent aussi l'intimité sans clôtures, masquent les circulations de service sans les enfermer derrière des murs, et créent ce sentiment d'arrivée et de descente qu'un bon resort utilise pour séparer le monde extérieur du monde intérieur. Sur un terrain plat, tout cela doit être fabriqué, et le fabriquer coûte cher : raison de plus pour établir tôt si la topographie peut être exploitée ou si elle doit être créée.
La distance est la contrainte d'exploitation
Un resort est un bâtiment horizontal. Les besoins logistiques qu'un hôtel urbain résout avec un monte-charge se règlent ici sur des centaines de mètres, et le plan directeur détermine la distance que chaque chose doit parcourir.
Les plats doivent parvenir aux restaurants les plus éloignés à bonne température. Les équipes d'étage doivent desservir la villa la plus lointaine. Déchets, blanchisserie et livraisons doivent circuler sans croiser les parcours clients. Le personnel doit arriver, se changer et se répartir. Tout cela dépend de l'emplacement des zones de service et de la manière dont le réseau logistique atteint les hébergements, et tout cela se fixe au stade du plan directeur.
Le mode de défaillance est reconnaissable. Un resort où le moindre déplacement d'un client exige une voiturette, où les restaurants sous-performent parce qu'on y accède mal, et où les coûts d'exploitation restent durablement supérieurs au modèle financier, est en général un resort dont le plan a été dessiné pour la vue aérienne plutôt que pour la marche.
Une discipline simple y aide : parcourir le plan à pied. De la chambre au restaurant, de la chambre à la plage, de la chambre au spa, et les circuits de service équivalents. Si ces distances paraissent déraisonnables sur un dessin, elles le seront par quarante degrés, un enfant dans les bras et un sac à la main.
Le phasage est une décision de conception, pas une décision de planning
Peu de resorts se construisent d'un seul tenant. La plupart sont phasés, et un plan directeur qui n'a pas été conçu pour l'être produira une première phase qui ressemble à un chantier occupé par des clients.
Bien phaser signifie que chaque phase se suffit à elle-même : sa propre arrivée, ses propres équipements, et une limite qui se lit comme une lisière plutôt que comme un raccord inachevé. Cela suppose aussi que les réseaux des phases ultérieures soient planifiés dès le départ, car greffer une dorsale technique dans un resort en exploitation provoque des nuisances qui se paient en réservations.
C'est l'un des domaines où plan directeur et stratégie commerciale sont indissociables. L'ordre dans lequel un maître d'ouvrage souhaite commercialiser son produit et celui dans lequel le site peut raisonnablement être construit ne coïncident pas automatiquement, et les concilier relève du plan directeur.
Le climat façonne le plan, pas seulement les bâtiments
Sous climat chaud, le plan directeur décide si le resort est seulement praticable en extérieur. L'orientation par rapport aux vents dominants et au soleil, la largeur et l'ombrage des cheminements, l'implantation de l'eau, la densité et les essences plantées ainsi que la présence de haltes ombragées déterminent si l'espace entre les bâtiments est habité ou simplement traversé au pas de course.
La brise dominante mérite une attention particulière, parce qu'elle est gratuite et qu'on la bloque facilement par inadvertance. Une rangée de bâtiments implantée en travers du vent dominant figera l'air derrière elle pour toute la durée de vie du resort.
Le paysage est une structure
Dans un resort, le paysage n'est pas un décor appliqué à la fin. Il apporte l'ombre, dessine les parcours, masque les zones de service, sépare le public du privé et fonde le caractère du lieu davantage que l'architecture.
Il met aussi du temps à mûrir, ce qui plaide pour planter tôt et concevoir en fonction de ce que sera le paysage à dix ans plutôt qu'à la livraison. Un resort qui compte sur des plantations matures pour l'ombre et l'intimité, et qui ouvre sans aucune, est un produit différent de celui qui a été conçu, et il sera jugé comme tel.
Le choix des essences en milieu littoral aride est contraint par le sel, la chaleur et la disponibilité en eau, et ces contraintes doivent orienter le concept paysager dès l'origine, plutôt que de réduire un dessin luxuriant à ce qui survivra réellement.
L'environnement est une contrainte et un atout
Les sites littoraux présentent fréquemment des sensibilités environnementales : habitats marins, systèmes dunaires, espèces protégées, qualité de l'eau. Elles contraignent les emprises constructibles, le drainage et les modalités de construction, et elles doivent être établies avant qu'un plan ne soit dessiné plutôt que découvertes contre lui.
Elles font aussi, de plus en plus, partie du produit. Un resort capable de démontrer une relation authentique avec son site a quelque chose à dire qu'un resort ayant arasé son terrain ne peut pas dire. Traiter la contrainte environnementale comme une donnée de conception amont plutôt que comme une formalité de conformité produit généralement à la fois un projet plus fluide et un meilleur lieu.
Idées reçues
« Il faut maximiser les hébergements en front de mer »
Un mur continu de villas le long du rivage supprime toute relation entre le reste du resort et la mer. Traiter le rivage comme un bien partagé, avec des unités premium moins nombreuses mais réellement exceptionnelles, donne généralement un meilleur resort.
« Un terrain plat est plus simple à aménager qu'un terrain en pente »
De faibles variations de niveau permettent aux hébergements en retrait de voir par-dessus ce qui les précède. Sur un terrain plat, le même effet doit être fabriqué, à un coût bien réel.
« Le phasage est une question de planning, pas de conception »
Un plan directeur qui n'a pas été conçu pour être phasé produit une première phase qui ressemble à un chantier occupé par des clients.
« Un paysage mature peut être ajouté après l'ouverture »
Les plantations mettent des années à mûrir. Un resort qui compte sur elles pour l'ombre et l'intimité et qui ouvre sans aucune est un produit différent de celui qui a été conçu.
Ce qu'un maître d'ouvrage doit trancher en premier
- Comment le rivage est-il réparti entre hébergements privés et usages partagés ?
- Quelle est la distance de marche maximale acceptable entre une chambre et les principaux équipements ?
- Où se situent les zones de service, et comment le réseau logistique atteint-il l'hébergement le plus éloigné ?
- Comment le projet se phase-t-il, et chaque phase se suffit-elle à elle-même ?
- Qu'offre la topographie, et que faut-il créer ?
Notre portefeuille de plans directeurs comprend Khmissat Aghroud, un resort littoral sur la côte atlantique du Maroc, The Dunes sur le littoral sénégalais, Petra Jordan Island sur The World à Dubaï et The Wave Masterplan à Abou Dabi. Quatre littoraux, quatre cadres réglementaires, et la question de la répartition du rivage évoquée plus haut résolue différemment à chaque fois : c'est l'argument même en faveur d'un arbitrage délibéré plutôt que dicté par l'habitude.
Sur la manière dont la discipline du plan directeur conserve sa valeur dans le temps, voir le plan directeur dans le Golfe. Sur les exigences d'exploitation auxquelles un resort doit répondre, voir l'architecture hôtelière aux Émirats arabes unis. Si vous préparez un resort ou une opération littorale, contactez-nous.