Tenez-vous sur une fronde de Palm Jumeirah et tournez lentement sur vous-même. De l'eau, dans toutes les directions, à quelques mètres. C'est la raison pour laquelle cette adresse vaut ce qu'elle vaut ; c'est aussi, pour un architecte, le début de la difficulté. Ici, un bâtiment n'a pas d'arrière.

Tout ce qui rend l'île difficile à bâtir découle d'un seul fait : c'est une chose fabriquée. Entièrement gagnée sur la mer, presque entièrement en bord d'eau, géométriquement singulière, et régie par un cadre d'aménagement qui lui est propre. Un bâtiment qui serait simple sur une parcelle rectangulaire de Business Bay devient un tout autre problème dès qu'il vient s'y poser.

Tout donne sur l'eau, ce qui n'est pas l'avantage que l'on croit

Sur un site urbain classique, l'orientation est une décision de conception. Certaines façades donnent sur quelque chose qui mérite d'être regardé, d'autres non, et le plan répond en conséquence. Sur une fronde, presque toutes les façades donnent sur l'eau, et celles qui n'y donnent pas font face à un voisin très proche.

Cela supprime un outil familier. Impossible de placer le noyau de circulation sur la mauvaise façade, puisqu'il n'y en a pas. Impossible de concentrer les vitrages là où est la vue et de refermer là où elle n'est pas. Chaque face est une face principale, et chaque face est exposée.

La conséquence est que la protection solaire doit se résoudre sans les compromis habituels. Une façade ouest offrant un couchant spectaculaire est aussi une façade ouest dans le Golfe, c'est-à-dire un problème thermique de premier ordre. La conception ne peut pas se contenter d'y réduire les vitrages, parce que la vue constitue une part substantielle de ce que l'acquéreur paie. Protections solaires, spécification des verres, profondeur des tableaux, géométrie des balcons et orientation du plan dans la parcelle deviennent alors des décisions structurantes plutôt que des ajustements.

La géométrie ne se répète pas

La forme en plan de l'île fait que les parcelles sont rarement orthogonales et rarement identiques. Sur les frondes, elles sont étroites, profondes et disposées selon des angles variables par rapport à l'épine centrale. Sur le croissant, la courbure fait qu'aucun terrain voisin n'entretient tout à fait le même rapport à l'eau ni aux autres.

Cela pèse directement sur l'efficience. Une tour résidentielle conçue autour d'un plateau répétitif est efficiente parce que le plateau se répète. Lorsque la géométrie du terrain déforme ce plateau, ou lorsque l'orientation souhaitable et la géométrie parcellaire se contredisent, cette efficience doit être regagnée ailleurs. C'est l'une des raisons pour lesquelles les études de volumétrie prennent plus de temps sur l'île que la seule surface de la parcelle ne le laisserait supposer.

La mer, le sel et la vie longue du bâtiment

Un bâtiment en bord de mer dans le Golfe affronte un environnement matériel impitoyable, mais lentement. Air chargé en chlorures, humidité élevée, rayonnement ultraviolet intense et cycles thermiques importants agissent en continu sur l'enveloppe. Rien de tout cela ne provoque de rupture spectaculaire. Cela provoque une dégradation, et ce qui sépare un bâtiment encore beau à quinze ans d'un bâtiment qui ne l'est plus tient largement à des choix de spécification pris en conception technique.

Fixations, mastics, revêtements, traitement des métaux exposés, dessin des évacuations de balcon et accessibilité de tout ce qui devra être entretenu : voilà ce qui compte ici. Ce n'est pas glorieux, cela n'apparaît sur aucune image de synthèse, et cela décide de la façon dont le bâtiment vieillira dans l'un des lieux les plus photographiés de la ville.

L'accès pour la maintenance mérite une attention particulière. Une façade que l'on ne peut atteindre économiquement ne sera pas entretenue au rythme prévu, quoi qu'en dise la spécification. Le bâtiment deviendra simplement la version de lui-même qui est facile à nettoyer.

Bâtir sur un sol fabriqué

Palm Jumeirah est une terre d'ingénierie. Les conditions de sol des terrains gagnés sur la mer diffèrent de celles d'un sol naturel et varient d'un point à l'autre de l'île, et leurs conséquences atteignent l'architecture par la structure : conception des fondations, tassements, et interaction entre le bâtiment et le remblai qui le porte.

La conséquence architecturale est que la stratégie structurelle doit être arrêtée plus tôt qu'ailleurs. Lorsque les fondations pèsent lourd dans le coût et le calendrier, les décisions de volumétrie qui engendrent les charges sont d'autant plus déterminantes, et y revenir en conception technique coûte cher d'une manière qui ne se vérifierait pas sur un site ordinaire.

Les conditions exactes sont propres à chaque terrain et relèvent de l'ingénieur géotechnicien. La discipline architecturale consiste simplement à traiter cet apport d'ingénierie comme un moteur de conception précoce plutôt que comme une confirmation tardive.

Vivre près de ses voisins

Les parcelles de fronde sont proches les unes des autres et les bâtiments qui s'y élèvent occupent généralement toute la hauteur. Il en résulte une situation inhabituelle : des logements de grande valeur avec vue directe sur l'eau de deux côtés et vue directe chez le voisin des autres. Un résident peut regarder le Golfe depuis une pièce et la cuisine de quelqu'un d'autre depuis la suivante.

Résoudre cela est un problème de plan avant d'être un problème de façade. L'emplacement des pièces de vie, l'orientation et le filtrage des balcons, la manière dont la coupe se décale et la position des ouvertures par rapport à la parcelle voisine déterminent si le résident éprouve le bâtiment comme ouvert ou comme exposé aux regards. Appliquer des dispositifs d'intimité à la fin, sur un plan qui ne les a jamais envisagés, produit un bâtiment qui se lit comme une défense.

Une île de voisins

Parce que l'île forme un seul aménagement planifié, ses bâtiments se lisent collectivement d'une manière qui n'a pas cours dans une rue ordinaire. Le croissant, en particulier, est perçu comme une élévation continue depuis les frondes et depuis l'eau, et un bâtiment qui ignore ce qui se tient de part et d'autre y est voyant comme il ne le serait pas ailleurs.

Cela ne signifie pas s'effacer. Cela signifie décider explicitement du rapport d'un bâtiment à ce qui l'entoure, délibérément plutôt que par défaut.

Idées reçues

« Une vue sur mer est un avantage sans réserve »

Sur une fronde, presque toutes les façades donnent sur l'eau, ce qui supprime l'outil habituel consistant à loger les servitudes sur une mauvaise façade. Chaque face devient une face principale et exposée — avec la charge thermique qui va avec.

« Un terrain gagné sur la mer se comporte comme un autre »

Les conditions de sol des terrains gagnés sur la mer varient d'un point à l'autre de l'île et atteignent l'architecture par la conception des fondations et les tassements. La stratégie structurelle doit être arrêtée plus tôt ici qu'ailleurs.

« Les dispositifs d'intimité peuvent s'ajouter au stade du détail »

Ajoutés tardivement à un plan qui ne les a jamais envisagés, ils se lisent comme une défense. L'intimité est un problème de plan avant d'être un problème de façade.

« Chaque parcelle de l'île peut se concevoir isolément »

L'île se lit collectivement, depuis l'eau et depuis les frondes voisines. Un bâtiment qui ignore ce qui se tient de part et d'autre y est voyant comme il ne le serait pas ailleurs.

Pourquoi ce lieu récompense le travail amont

  • Traiter la protection solaire des façades sur l'eau comme structurante, et non comme un ajustement
  • Commander des études de volumétrie qui intègrent une géométrie parcellaire non répétitive
  • Faire entrer les conclusions de l'ingénieur géotechnicien comme donnée de conception précoce, et non comme confirmation tardive
  • Résoudre l'intimité dans le plan, avant qu'elle ne devienne un problème de façade
  • Décider délibérément du rapport du bâtiment à ses voisins, plutôt que de le laisser s'établir par défaut

Orientation, géométrie, structure, enveloppe et intimité se décident toutes dans les deux premières phases de conception, et toutes sont plus contraintes ici que sur un site ordinaire. Un projet qui comprime l'avant-projet sur l'île comprime précisément la phase que le lieu rend la plus exigeante.

COMO Residences, où nous sommes intervenus comme architecte concepteur pour Nakheel, occupe l'une des frondes : une tour de 71 étages dont le plan devait répondre frontalement au problème de l'absence de façade arrière. Sa silhouette pivote doucement en s'élevant, de sorte que chaque résidence obtienne une véritable vue en diagonale plutôt qu'une vue de compromis. Cette torsion n'est pas un ornement ; c'est le problème géométrique de l'île, résolu une fois, pour tout le bâtiment. Nos travaux sur l'île et à ses abords comprennent également Wasl Palm Residence sur le tronc et deux opérations sur The World.

Pour la séquence de conception dans laquelle ces décisions s'inscrivent, voir les phases RIBA. Pour les questions propres aux tours, concevoir des tours résidentielles à Dubaï traite plus en détail du problème vertical. Toute personne qui développe sur l'île est bienvenue à engager la conversation avec l'agence.